Статьи
Государственные реестры после трехдневной «паузы» все-таки были героически включены, но осадок от этого инцидента остался. Добавляют подозрений в этой истории и ее участники – особенно это касается реакции министра юстиции Елены Лукаш, которая не единожды путалась в показаниях. В первую очередь, это касается технической составляющей скандала – по мнению экспертов, рассказы о поломанном неизвестными людьми маршрутизаторе не выдерживают никакой критики.
В итоге, вся история легко и непринужденно перешла в политическую плоскость. Уже сейчас можно констатировать, что в этом скандале «засветились» все: и люди нынешнего министра юстиции Елены Лукаш, и бывшие подчиненные экс-министра Александра Лавриновича. Складывается впечатление, что все участники конфликта с благословления своих патронов (хотя, возможно, и без их ведома) устроили войну за контроль над реестрами.
Невидящее око СБУ
С технической точки зрения версия Лукаш выглядит фантастической. Согласно техническим Требованиям к эксплуатации государственных баз данных (БД), принятым еще во времена президентства Кучмы, ни одна государственная БД не может физически храниться в одном месте. Она должна быть разделена на несколько сегментов, хранящихся в различных локациях. Каждый сегмент по отдельности представляет собой «кашу из цифр». Чтобы ею воспользоваться, эти два сегмента нужно соединить с помощью процедуры, известной в банковском деле как «правило трёх ключей», хранимых у разных людей. Это простая и понятная практика, которая делает невозможной копирование или модификацию всей базы данных одним человеком – будь то сисадмин или министр. Если это требование не выполняется и монолитная БД хранится в одном месте, то «унести» содержимое БД теоретически может любой сотрудник, имеющий физический доступ к серверу.
Кроме этого, все операции, затрагивающие целостность государственных баз данных, согласно Требованиям, должны заноситься в так называемый электронный журнал операций, который находится под контролем СБУ. С помощью журнала можно оперативно и безошибочно определить госчиновника, внесшего какие-либо изменения в базу, с точностью до рабочей машины, с которой эти изменения вносились. Иными словами, ни одно действие, способное «повалить» государственную БД, не могло пройти вне поля зрения СБУ. Если же требование к электронному журналу операций не реализовано на практике, значит СБУ фактически не имеет контроля над государственными данными, в том числе содержащими гостайну.
Более того, как и любая сложная ИТ-система, БД госреестра должна предусматривать «защиту от дурака» путем «зеркалирования» всей информации в режиме реального времени. Александр Галкин, эксперт по кибербезопасноcти компании PGP Consulting отмечает, если бы БД госреестров были созданы по современным стандартам, их «падение» пользователи даже не заметили бы. «Включились бы резервные сервера, а на основных серверах потребовалось 40-60 минут на «откат» БД до работоспособной версии».
Также неправдоподобной выглядит версия о том, что сбой госреестра вызван проблемами с маршрутизатором. Как подсказывает история подобных падений у операторов мобильной связи, где потоки данных в разы больше, чем в госреестре, даже самые серьезные поломки такого рода устраняются в течение часа-полутора, но никак не на протяжении трех суток.
Анализируя ситуацию, Александр Галкин сомневается, что в Госинформюсте вообще прорабатывались сценарии подобных сбоев и хотя бы раз проводились учения по восстановлению БД. Поэтому, считает эксперт, если это падение первое, а методика восстановления не описана и не отработана, то такое восстановление может занять до двух недель.
То есть все рассказы Лукаш о том, что был взлом маршрутизаторов, но база данных не пострадала, выглядит странно – то ли в Минюсте совершенно не соблюдают правил безопасности, то ли хромает техническая составляющая, раз такая простейшая вещь, как маршрутизатор, выбила всю систему на три дня. Очевидно, министр не договаривает.
Схватка за «золотое дно»
В целом, нет ничего удивительного в том, что эпицентром конфликта стало «золотое дно» в виде государственного предприятия «Информационный центр», уже много лет получающего огромные средства от граждан и юрлиц за услуги поддержки и эксплуатации 16 госреестров. По самым скромным оценкам, речь идет о том, что через данное предприятие ежегодно проходит около полумиллиарда гривен. Деньги, которые, по идее, должны были идти в госбюджет, в течение многих лет уходили на две частные компании - ООО «Арт-мастер» и ООО «3-Т», разрабатывавшие программное обеспечение для реестров.
Отметим, что названия этих компаний на слуху уже давно. В частности, их разработки для Госреестра юрлиц и физлиц–предпринимателей становились предметом скандала в бытность главой Госкомпредпринимательства Александры Кужель. При этом схема работы разработанного этими же двумя компаниями реестра, описанная более четырех лет назад, поразительно напоминает сегодняшнюю ситуацию. В частности, в одном тогдашних интервью Кужель заявила, что согласно проведенной СБУ и НАН экспертизе, в госреестры был доступ извне, а информация из баз данных постоянно уходила в неизвестном направлении. При этом попытка заблокировать адреса, на которые передавалась информация, вызывала моментальную остановку всей системы.
В СМИ появлялась информация о том, что к двум компаниям-разработчикам якобы прямое отношение имел помощник бывшего народного депутата от Партии регионов Василия Гуреева – нынешний народный депутат-внефракционщик Юрий Деревянко. Связывали их и с бывшим руководителем ГП «Информационный центр» Виталием Добжанским. Теперь за денежное местечко взялись люди Елены Лукаш.
Добжанский был назначен Александром Лавриновичем еще во времена его первого захода в Минюст во времена президентства Леонида Кучмы. После «оранжевой революции» Лавринович был уволен, но Добжанский сумел удержаться на своем посту. Работая при Романе Звариче, который пытался сковырнуть «регистратора», потом вновь при своем патроне Лавриновиче, а также Николае Онищуке, с которым ему тоже удалось договориться, Добжанский спокойно доработал вплоть до возвращения Лавриновича в Министерство юстиции в 2010 году. Однако уход Александра Владимировича во ВСЮ и назначение Елены Лукаш, казалось бы, «вечный» Виталий Брониславович пережить так и не смог…
В сентябре на место Добжанского пришел некий Леонид Богданов, известный лишь тем, что с 2002 по 2006 год являлся заместителем председателя Государственной судебной администрации Украины. И даже угодил в скандал, летая по заграничным поездкам в рабочее время. Какие отношения связывают Богданова с Лукаш – доподлинно неизвестно. Не исключено, что этот человек попросту поставлен на «схему» «молодой гвардией» Президента.
Раздолье для махинаций и «черного пиара»
Итак, похоже, что Лукаш пытается скрыть банальные «разборки» между «хозяевами» - старым и новым – госреестра. А главное последствия этих «разборок». А к негативным последствиям приведет сам факт того, что работа и, возможно, важнейшая информация, содержащаяся в госреестрах, оказалась недостаточно надежно защищена. Невозможно даже представить, что вносить изменения в крупнейшую в стране базу данных могли посторонние структуры. Одно подобное подозрение способно на долгие годы похоронить и без того невысокое доверие к украинскому государству, как иностранных инвесторов, так и обычных граждан. Однако даже если данные госреестров были просто скопированы, это может в итоге коснуться каждого гражданина. В частности, информация о правах собственности на недвижимость, доверенностях и предприятиях политиков и публичных деятелей вполне может быть использована в целях «черного» пиара. Если же возможность получить доступ к базам данных появится у более широкого круга лиц, перспективы для «творчества» разного рода преступников и мошенников сложно переоценить.
В любом случае, политическая ответственность за то, что вся Украина несколько дней просидела без реестров, а также за вполне реальную перспективу «вброса» данных из реестров в виде компромата, единолично лежит на министре юстиции Елене Лукаш. В европейской практике не существует аналогов подобным сбоям. Неважно, происходит падение по осознанному злому умыслу или в результате крупного технического сбоя – в большинстве случаев пользователи об этом даже не догадываются. Также тяжело представить, чтобы в Европе критически важные государственные БД эксплуатировались с вопиющим несоблюдением элементарных принципов отказоустойчивости, не говоря уже о несоответствии нормам закона.
В связи с этими событиями не помешала бы реакция Президента Виктора Януковича. Но ее, очевидно, ждать не стоит. А через пару-тройку месяцев историю с «поломанным маршрутизатором» Лукаш забудут, как в свое время это случилось с «лыжным инструктором» Владислава Каськива. У украинской власти короткая память.
P.S.: Счет средств, потраченных на создание и обеспечение безопасности электронных госреестров, рухнувших в один день, идет на миллиарды. Большинство из них - деньги, полученные напрямую из карманов простых украинцев. Ведь все средства, уплаченные за получение информации и выписок из госреестров, поступали не в госбюджет, а непосредственно на счета госкомпании «Информационный центр». Денежный поток от предоставления информации из госреестров перенаправили в госбюджет лишь в 2013 году. Последние события показывают, что ежегодные сотни бюджетних миллионов на госреестры сменили распорядителя. Но превратит ли это базы данных государства из механизма по выкачиванию денег в работающую и надежную систему?
- Информация о материале
Паралич гражданско-правовых отношений в Украине из-за блокирования электронных реестров Министерства юстиции частными компаниями — владельцами и держателями реестров "Арт-мастер" и "3-Т" — стал сенсацией и одной из самых острых проблем страны, фактически приведшей к полному приостановлению всех общественно-гражданских отношений в государстве. Причем полный контроль над информационными системами Минюста до сих пор не установлен, и нет никакой гарантии относительно аутентичности данных госреестров, которые сейчас работают благодаря поспешно разработанному патчу. Однако сенсацией это чрезвычайное бедствие стало только для общества и руководства государства. ZN.UA о возможности такого сценария сообщало читателям еще три года назад. Что же случилось в Минюсте? ZN.UA разбирается в этом по горячим следам с помощью эксклюзивных документов аудиторской проверки деятельности "Арт-мастера" и "3-Т" и устанавливает полную хронологию событий вокруг блокирования работы государственных реестров.
"Зеркало недели. Украина" — единственное издание, которое в течение 2010–2012 гг. систематически публиковало расследование выполнения программ информатизации и документооборота в Украине, являющееся одной из самых вопиющих действующих криминальных сделок в государстве и одним из наиболее скрытых и неявных преступлений. К сожалению, власть плохо следит за прессой, поскольку если бы наши публикации принимали во внимание во время подготовки решений, то нынешнего коллапса государство могло бы избежать. Особое внимание мы уделяли трем родственным структурам — консорциуму "ЕДАПС" и компаниям "Арт-мастер" и "3-Т", которые являются владельцами и держателями государственных реестров Минюста. Более двух лет ZN.UA было объектом судебных преследований со стороны "Арт-мастера" и ЕДАПСа, изо всех сил пытавшихся опровергнуть наши публикации и прекратить распространение информации о коррупционных схемах. Десятки обращений в суд, неоднократные заказные решения судов первой инстанции, которые мы опровергали в апелляции, сотни заказных материалов в Интернете и печатных СМИ и даже издание фальшивого тиража "Зеркала недели", распространяемого в Киеве для дискредитации нашей газеты, лично меня и редактора Ю. Мостовой. Это была отчаянная война, результатом которой стало поднятие этой острой проблемы на поверхность. Мы надеемся, что в отстранении ЕДАПСа от многих государственных процессов и в изобличении деятельности "Арт-мастера" и "3-Т" есть и наша небольшая заслуга.
Поводом к нашим расследованиям были материалы проверки КРУ (ныне — Государственная финансовая инспекция Украины), проведенной относительно деятельности государственных реестров в 2009 г. по приказу тогдашнего премьер-министра Ю.Тимошенко, которая разоблачила вопиющие коррупционные схемы в работе министерства, являющегося олицетворением украинской Фемиды. Тимошенко не успела принять решения относительно этой проблемы. ZN.UA впервые сделало достоянием гласности результаты проверки госпредприятия "Информационный центр" Минюста. Сделка заключалась в том, что из 18 государственных реестров, администрируемых "Информцентром", в собственности государства находились только три, а остальные принадлежали "Арт-мастеру" и "3-Т", с которыми "Информцентр" заключил соглашения на пользование программной продукцией без проведения тендеров.
Следите за масштабом аферы: во-первых, государство купило права на реестры без открытого тендера по непонятной цене; во-вторых, так же непрозрачно заключило соглашение об обслуживании этих реестров за дополнительные средства; в-третьих, уплатило авторское вознаграждение за весь период действия соглашения, но, в-четвертых, ежемесячно платило дополнительно авторское вознаграждение за каждое обращение к программам или фиксированную дополнительную сумму, причем, в-пятых, это дополнительное ежемесячное авторское вознаграждение превышает стоимость покупки самого реестра. Отсюда мы сделали два важных вывода: удержание средств с налогоплательщиков за пользование реестрами, приобретение которых они уже оплатили из собственного кармана, является даже не коррупцией, а откровенной циничной обдираловкой.
Кроме того, передача государством всех рычагов управления в руки одного разработчика-администратора-управленца — это фактически потеря всех возможностей реально контролировать его деятельность. А теперь вспомним пошагово историю аферы.
Государственное предприятие "Информационный центр" образовано в 1997 г. и входит в сферу управления Министерства юстиции. Руководителя предприятия назначает и увольняет непосредственно министр юстиции.
Генеральным директором предприятия, начиная с марта 2000 г., является Виталий Добжанский, который на протяжении почти 13 лет бессменно "пересидел" всех министров юстиции, занимавших эту должность в указанный период. И каждый министр юстиции утверждал эту крайне невыгодную, коррупционную и очень опасную для государства схему. Напомним министров, во время работы которых рождалась и крепла афера: С.Станик, Р.Зварич, С.Головатый, Н.Онищук, А.Лавринович. Что это? Недосмотр или понимание того, что средства за роялти очень легко выводятся за границу и раскассовываются по нужным банкам?..
В 2010 г. сменилась власть, но важно, что новый глава Госфининспекции Петр Андреев продолжил расследование, начатое при Тимошенко. Когда "Арт-мастер" начал судебную войну, ZN.UA совместно с Госфининспекцией отстояло в судах право на публикацию материалов проверки КРУ в СМИ. Мы выиграли это дело, что бы ни писали в Интернете на лживых сайтах. Но, признав правильность и достоверность наших расследований, государство не совершило никаких действий! Время наступило только сейчас.
Поэтому я никоим образом не согласен с трактованием этого события как "рейдерский захват" и "конфликт интересов", выдвигаемым защитниками Добжанского и К°. Мы будем внимательно следить за деятельностью Елены Лукаш, направленной на возобновление работы госреестров, однако одобрения достоин уже тот факт, что именно Лукаш стала министром впервые за 13 лет, признавшим уголовную аферу в "Информцентре" Минюста и
сознательно привлекшим к решению проблемы ГПУ и СБУ, что привело к возбуждению уголовных дел.
Намного легче было бы поступить традиционно — требовать свою долю и подписывать платежки. Если госпожа Лукаш создаст прозрачную схему государственного контроля и управление реестрами — это будет мужественный и принципиальный подход. Это будет настоящая борьба с коррупцией. Поскольку признание проблемы и попытка уничтожить схему — только первый шаг к очищению. За остальными мы будем следить.
А теперь относительно событий 1 октября 2013 г., когда Министерство юстиции Украины на своем интернет-сайте сообщило о блокировании реестров, обеспечивающих деятельность Государственной регистрационной службы Украины, Государственной исполнительной службы Украины, органов юстиции и нотариусов. Итак, Генеральная прокуратура Украины сообщила о выявлении факта вмешательства в информационные сети Министерства юстиции и открытии по этому поводу уголовного дела.
Под вечер 1 октября Министерство юстиции Украины сообщило, что произошел сбой программного обеспечения, разработанного ООО "Арт-мастер" и ООО "3-Т", вследствие чего была заблокирована деятельность всех пользователей указанных реестров. Физические и юридические лица были лишены возможности реализовать свои конституционные права и свободы.
В сообщении отмечалось, что тщательный осмотр программного обеспечения и анализ ситуации подтвердил несанкционированное вмешательство в работу компьютерного оборудования, автоматизированных систем и компьютерных сетей Министерства юстиции, что привело к блокированию информации и нарушению установленного порядка ее маршрутизации.
ZN.UA удалось получить от следственных органов аудиторский отчет Минюста. Мы получили эксклюзивные данные относительно средств, которые за последние 3 года подгребали предприятия, обслуживающие реестры. За все это Минюсту, который содержится из бюджета государства, граждане дополнительно платят из своих карманов.
Итак, общая сумма выплат госпредприятию "Информационный центр" от Минюста за 2010–2013 гг. за то, что украинцы пользовались принадлежащими государству реестрами, составила 1 миллиард 115 миллионов 120 тысяч гривен!
Из этих средств "Арт-мастер" и "3-Т" зачислили себе 411 млн. Интересно, что за последние года сумма авторского вознаграждения заметно возросла по сравнению с 2007–2009 гг., когда Минюст уплатил частным компаниям вознаграждение на сумму "всего" 205 млн грн. Увеличились аппетиты или количество участников сделки?
И к тому же после начала расследования Лукаш заблокировала перечисление сразу почти 53 млн грн "Информцентру", что и стало непосредственной причиной конфликта.
Как свидетельствуют должностные лица министерства, в ходе аудита, который был назначен в июле, у них не было возможности получить хоть какую-то информацию о деятельности "Информцентра". Кстати, до июля 2013 г. никаких аудиторских проверок "Информцентра" Министерство юстиции не проводило.
17 сентября 2013 г. аудиторское заключение было подготовлено. Разумеется, в нем не было ничего отрадного для Добжанского, который, словно предчувствуя неладное, еще с августа сначала ушел в отпуск, а потом внезапно заболел.
В связи с этим, с целью недопущения нецелевого использования государственных средств Министерство юстиции приостановило перечисление средств предприятию. При этом было обеспечено финансирование расходов, необходимых для поддержания работы реестров и выплаты заработной платы работникам предприятия.
По результатам аудита, охватившего 2012 г. и первую половину 2013 г., было установлено ненадлежащее состояние финансовой дисциплины, выявлены нарушения ведения бухгалтерского учета и недостатки в его организации. Кроме того, проверкой установлено, что служебными лицами государственного предприятия искусственно занижались плановые показатели доходов для получения перевыполнения плана, установлены факты начисления и выплаты необоснованных премий, выявлены признаки построения схемы минимизации налогообложения вследствие выплат авторских вознаграждений и роялти за программное обеспечение ведения реестров и т.п.
На момент окончания аудита Добжанский на связь уже не выходил. Во время его отсутствия обязанности генерального директора исполнял В.Сорвенков. С заключением по результатам аудита Сорвенков, конечно, был ознакомлен, но после завершения проверки он внезапно исчез. Злые языки поговаривают, что один сейчас находится в Израиле, второй — в Турции. "Главным" на предприятии остался юрист — Вадим Хорунженко.
Результаты аудита стали причиной досрочного расторжения контракта с бывшим генеральным директором Виталием Добжанским и его последующего увольнения. Соответствующий приказ был подписан 20 сентября 2013 г. Конечно, на вызов Добжанский не явился. Интересный казус получился с его домашним адресом, по которому пытались вручить приказ об увольнении. По одному адресу никакого дома вообще не было. По другому — находился дом-интернат. В конце концов приказ был вручен представителям государственного предприятия.
23 сентября 2013 г. материалы внутреннего аудита были переданы в Генеральную прокуратуру Украины, которая начала досудебное расследование в уголовном деле по ст. 191 ч.5, ст. 364 ч.2 УК Украины по фактам растраты государственного имущества в особо крупных размерах, злоупотребления служебным положением служебными лицами государственного предприятия.
Приказом Министерства юстиции от 23 сентября 2013 г. выполнение обязанностей генерального директора временно было возложено на Леонида Богданова.
Вы думаете, это кого-то остановило? Отнюдь... 30 сентября 2013 г. руководство ООО "Арт-мастер" от своего имени и от лица ООО "3-Т" выдвинуло требование о выплате задолженности на сумму почти 90 млн грн.
1 октября 2013 г. в связи с техническими проблемами, возникшими во время ведения реестров информационной сети Министерства юстиции Украины, осуществляемого государственным предприятием "Информационный центр" Министерства юстиции Украины, был прекращен доступ к реестрам, обеспечивающим деятельность Государственной регистрационной службы Украины, Государственной исполнительной службы Украины, органов юстиции и нотариусов.
По информации, предоставленной "Информцентром", произошел сбой программного обеспечения, разработанного ООО "Арт-мастер" и ООО "3-Т", вследствие чего была заблокирована деятельность всех пользователей.
Изучая детали остановки работы Государственных реестров, 1 октября 2013 г. работники государственного предприятия совместно со специалистами СБУ выявили факт несанкционированного вмешательства в работу автоматизированной системы Государственных реестров (ст. 361 УКУ), следствием чего стало нарушение работы государственных органов, что привело к причинению значительного имущественного ущерба как Государственному бюджету, так и гражданам Украины, которые не могли заключать договоры купли-продажи, залога недвижимого имущества, выдавать доверенности, регистрировать свои права и т.п.
Такие действия, по мнению следствия, были осуществлены группой лиц с целью влияния на принятие решений или совершение действий органами государственной власти, а именно: выплаты Министерством юстиции Украины свыше 90 млн грн роялти владельцам авторских прав за использование программного обеспечения Государственных реестров.
По данным ZN.UA, во время досудебного расследования следователи Генеральной прокуратуры Украины и Службы безопасности Украины установили, что группа лиц — сотрудников ООО "Арт-мастер" во главе с его руководителем — разработала и передала в эксплуатацию государственному предприятию "Госинформюст" специализированное программное обеспечение ведения Государственных реестров, технологической особенностью которого (заложенной во время создания) была возможность постоянного несанкционированного вмешательства в работу автоматизированной системы Государственных реестров путем установки срока действия лицензионных ключей системы.
При этом — внимание! — устанавливали сроки действия ключей исключительно сотрудники ООО "Арт-мастер" через выделенный сертификационный сервер, доступ к которому имели только они. Сервер обнаружили специалисты СБУ. Существование собственного частного сервера, который, фактически, был шлюзом и накапливал всю конфиденциальную информацию о гражданских правоотношениях граждан, стало возможным именно по причине полной монополизации всех звеньев работы реестра в руках одних и тех же коммерческих структур. А если вспомнить, что все эти возможности, наконец, принадлежали держателям офшоров, может, нам, налогоплательщикам, на содержании беспомощного СБУ сэкономить?
На данный момент специалисты государственного предприятия "Госинформюст" совместно со специалистами ГСТЗИ, СНБО, МВД Украины, СБУ Украины приняли технические меры для устранения препятствий в использовании госреестров и исправляют ошибки в специализированном программном обеспечении. А раньше где все были — "при делах" или "не в теме"?
Силовики считают, что в ближайшее время исчезнувших руководителей "Информцентра" объявят в международный розыск. Причем, кроме финансовых нарушений, главным обвинением им может стать само незаконное использование информации госреестров и возможное внесение изменений в реестры через частный сервер. Главными подозреваемыми в деле пока что являются четыре руководителя "Информцентра".
Но самое интересное для Украины — будет ли действующая власть привлекать с такой же принципиальностью к ответственности владельцев "Арт-мастера" и "3-Т"? Интересно, будут ли хотя бы отвечать на вопросы следствия экс-депутат Василий Гуреев (Партия регионов) и Юрий Деревянко, самовыдвиженец-мажоритарщик из 87-го округа, ставший в этой Верховной Раде "тушкой" и фактически принадлежащий к провластному большинству. Он был в составе "Фронта перемен", но еще до выборов, 10 августа 2012 г., заявил о выходе из ФП якобы "в связи с несогласием с принципами принятия решений в партии". Вот такой принципиальный человек. Хотя, по нашим данным, заявление стало следствием отказа взять Деревянко и его людей в список ОО. По данным ZN.UA, ни один из выгодополучателей схем "Информцентра" пока не является фигурантом уголовного дела. Мы подождем.
- Информация о материале
Новые правила регистрации недвижимости, которые вступили в силу с начала года, выглядят неплохо на бумаге. На практике все оказалось намного печальнее. Смена закона не всегда ведет к улучшению и упрощению существующей процедуры. Наоборот, изменение правил, особенно на первых порах, значительно усложняет жизнь всем участникам, которые должны этих правил придерживаться. «Так и с новым Законом «О регистрации…»: зарегистрировать недвижимость так же сложно, как и раньше, но по-другому», — замечает старший юрист ЮФ «Лексфор» Ксения Забродская. Для примера юрист приводит ситуацию с оплатой государственной пошлины. Теперь она повышена, и в случае отказа в регистрации ее не возвращают. При отказе в регистрации можно было бы попробовать вернуть деньги через суд. Но на это уйдет много времени, нервов и тех же денег.
Еще одна искусственно созданная проблема, по словам Ксении Забродской, касается недвижимости, находящейся в совместной собственности. Если раньше можно было получить один документ, действительный для всех собственников, где расписывались доли каждого, теперь каждому отдельно нужно самостоятельно обращаться за соответствующим документом. И каждому уплачивать отдельную госпошлину. «Переход администрирования указанного реестра в нашей стране, как всегда, произошел с многочисленными недоработками, промахами и неудобствами, в том числе критическими», — считает старший юрист ЮФ PRAGNUM Дмитрий Жуков.
Мошенники не дремлют
Законом установлено, что права на недвижимое имущество, которые возникли до его вступления в силу, признаются действительными. Но закон не предусматривает автоматического переноса всей информации из предыдущих реестров в новый. Это создает поле для махинаций. Пользуясь нежеланием БТИ передавать реестровые книги Укргосреестру, злоумышленники могут попытаться зарегистрировать недвижимость в новом реестре по поддельным документам. «Если Госреестр прав не наполнен информацией относительно объекта недвижимости, существует риск того, что в скором времени он будет наполнен информацией без участия в этом процессе правообладателей», — предостерегает партнер ЮФ «Антика» Александр Буртовой. Потому правообладателям стоит уделить время проверке данных, которые содержатся в Госреестре прав, а в случае их отсутствия — позаботиться о переносе информации из предыдущих реестров в Государственный реестр прав (см. «Как перерегистрировать квартиру в новом реестре»).
Сейчас у БТИ забрали монополию на регистрацию недвижимости, поэтому единственный их рычаг — это бумажные реестры со списками собственников, говорит Ксения Забродская. Хоть Закон «О регистрации…» и предусматривает обязанность БТИ в течение трех дней давать ответы на запросы госрегистраторов и нотариусов о праве собственности, но санкции за нарушение этой нормы закон не предусматривает. А как показывает практика, норма с обязательством, не подкрепленная санкцией, работает через раз. Ко всему, данные списки подвержены рискам их утери: время, влажность, пожары.
«Поэтому — если вся информация о праве собственности должна содержаться в электронном реестре, лучше ее туда внести», — советует юрист.
Максим Копейчиков, партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры», отмечает, что отдельные случаи мошенничеств имеют место, однако при отсутствии статистики тяжело сказать, стало ли их больше по сравнению с тем временем, когда регистрацию проводили БТИ. «Разумеется, если собственник уверен или предполагает, что его недвижимое имущество может стать объектом преступных посягательств, направленных на завладение этим имуществом посредством внесения данных в новый реестр на основании не соответствующих действительности документов, целесообразно перенести информацию о настоящем собственнике в новый реестр», — замечает юрист.
Как отказывают регистраторы
По новым правилам нотариус осуществляет регистрацию в случае перехода прав на объект недвижимости (продажа, дарение и т. д.) вместе с оформлением соответствующего договора. В иных случаях нужно обращаться непосредственно в Укргосреестр. Согласно закону, нотариус регистрирует права в день нотариального оформления сделки. Регистратору на эту процедуру отводится 14 дней. Но Александр Буртовой замечает, что существует риск отказа регистратора по непонятным причинам. Закон вроде бы содержит исчерпывающий перечень оснований для такого отказа. Но существует большая вероятность широкого толкования указанных оснований государственным регистратором по субъективным причинам. «Понятно, когда орган регистрации отказывает в регистрации права собственности на основании того, что какого-то документа не хватает в списке предоставленных, — дополняет Ксения Забродская. — Но как быть, когда недостающий документ предоставили, госпошлину по второму разу уплатили, но регистратор нашел новое основание для отказа?» Юрист приводит случай из практики, когда основанием для повторного отказа послужило письмо БТИ о том, что техпаспорт на объект составлен с нарушениями, хотя на момент первого отказа такого письма не было.
По словам Максима Копейчикова, часто исчерпывающие основания для отказа вообще не сообщают, ограничиваясь формальной отпиской. Не изменилась и практика, при которой заявителей на приеме убеждают не подавать документы, мотивируя это тем, что все равно будет получен отказ. Юрист замечает, что в органах Укргосреестра, как правило, документы возвращаются по истечении максимально допустимого по законодательству срока.
А квартирка-то заложена!
Еще одна проблема нового реестра — он не содержит информацию об обременениях. Таким образом, потенциальный покупатель может столкнуться с ситуацией, когда окажется, что приобретаемый им объект находится в залоге под невыплаченный банковский кредит. Александр Буртовой рассказывает, что, к примеру, при оформлении сделки по купле-продаже квартиры нотариус проверяет наличие или отсутствие ипотек, запретов на отчуждение недвижимости. Он имеет доступ к реестрам запретов отчуждения и ипотек. Однако такой доступ возможен исключительно в момент нотариального оформления сделки. То есть нотариус не может оформить переход права собственности на объект, находящийся в залоге. Но возможна ситуация, когда в момент нотариального оформления сделки покупатель вдруг узнает, что имущество находится в залоге. Здесь юрист советует для начала попросить продавца переоформить квартиру в Госреестре с перенесением в него всей информации об объекте, что позволит сторонам предстоящей сделки убедиться в «чистоте» объекта недвижимости.
Максим Копейчиков советует потенциальному покупателю выбрать для сделки нотариуса, которому он доверяет. «Нотариус имеет доступ к реестрам, и если он себе не враг, то не удостоверит договор при наличии зарегистрированных обременений. Касательно незарегистрированных обременений — они не имеют приоритета», — комментирует он. Кроме того, дополняет, что если спор об имуществе рассматривается судами и установлено обременение, органы регистрации должны воздержаться от регистрации перехода прав.
Кредиторы тоже недовольны
В то же время Дмитрий Жуков рассказывает, что новые правила регистрации недвижимости не дают возможности должным образом реализовать свои права кредиторам, чьи займы обеспечены недвижимостью. «Наличие двух обособленно существующих реестров (БТИ и Укргосреестра — ред.) привело к тому, что колоссальное количество решений судов просто невозможно исполнить технически, при этом должнику никакого противодействия оказывать даже не нужно», — говорит он. И приводит случай из практики, когда кредитор не может исполнить решение суда о взыскании недвижимости. В государственной исполнительной службе разводят руками: они не могут выявить имущество должника, хотя кредитор точно знает, что должник владеет целой группой объектов недвижимости.
Проблема в том, что в новом Госреестре значится лишь информация об объектах, если сделка об их приобретении была оформлена после 2013 года. Иные данные о праве собственности можно получить лишь в БТИ. «Тем не менее, — рассказывает Дмитрий Жуков, — как заправский монополист, БТИ для всех подобных запросов имеет стандартный ответ, который даже можно увидеть на соответствующем сайте в Киеве». На этом сайте сказано, что БТИ может дать информацию о праве собственности только относительно объекта по конкретному адресу. То есть, получается, что для определения места нахождения недвижимости должника необходимо предоставить… адрес ее местонахождения. По наименованию или ФИО должника БТИ информации не дает. «Единственным выходом из данной ситуации является объединение и унификация всех реестров, существующих в Украине, в которые вносится информация об объектах недвижимости, и предоставление к ним доступа органам ГИС, — говорит Дмитрий Жуков. — Но, о том, когда это будет осуществлено и, главное, каким образом, остается только гадать».
Как перерегистрировать квартиру в новом реестре
Закон возложил обязанность по переносу данных из реестра БТИ в новый на правообладателей. При этом зарегистрировать свои права можно только в случае первичной регистрации или же в случае получения от государственного регистратора отказа в предоставлении информации по причине ее отсутствия. Потому процедура переноса данных выглядит следующим образом:
а) заявитель (собственник или иной правообладатель) объекта недвижимости подает государственному регистратору заявление о выдаче извлечения в отношении объекта недвижимости и другие документы;
б) государственный регистратор выдает извлечение, в котором сказано о невозможности предоставить информацию относительно объекта недвижимости по причине ее отсутствия в новом реестре, и рекомендует зарегистрировать свои права по новому порядку;
в) после этого заявитель на основании такого извлечения подает заявление о регистрации своих прав по новому порядку.
- Информация о материале
Задержание главы Национального университета Государственной налоговой службы Петра Мельника еще раз подтвердило: на все попытки искоренить взяточничество хотя бы на уровне поступления в университеты, коррупция остается одной из ключевых проблем украинского образования.
После бегства одиозного ректора говорить о честном расследовании его деятельности не приходится, однако мало у кого есть сомнения в его причастности к неправомерным действиям. Политическими связями руководителя вуза легко объяснить отсутствие наказания, но вряд ли сам Мельник публично сможет аргументировать, как он заработал на три имения под Киевом.
Впрочем, история его личного обогащения не является исключительной. Коррупционная практика давно стала нормой для отечественного образования. Конечно, это не означает, что все ректоры и преподаватели берут взятки. Однако большинство вовлеченных в образование людей лояльны к коррупции. И самое печальное, что даже среди студентов 43% терпимо относятся к этому явлению (согласно исследованию, представленному Украины на заседании группы государств Совета Европы по борьбе с коррупцией).
Вечная проблема
Дискуссии вокруг коррупции в системе высшего образования зачастую ведутся в плоскости взяточничества на уровне отдельных студентов или преподавателей (сумма «благодарности» здесь может варьироваться от 200 грн за зачет по физкультуре до нескольких тысяч долларов за целую сессию). Однако такой фокус общественного внимания представляется априори порочным.
Взяточничество на уровне отдельных лиц - это не причина проблем в образовании, а их следствие. Резкий спад финансирования в начале 1990-х заставлял преподавателей искать альтернативные пути выживания. Часть из них пошли работать в другие области, другие уехали за границу и обосновались в местных университетах, остальные нашли возможности дополнительного заработка в виде взяток от студентов.
Со временем общая культура терпимости к коррупции так крепко укоренилась в университетской жизни, что проблемами недофинансирования ее объяснить уже нельзя. Но нужно понимать, что без повышения зарплат любые попытки преодолеть взяточничество обречены на поражение. Это не может быть единственным механизмом, однако является минимальным требованием.
Средняя зарплата в отрасли в 2012-м составляла 2527 грн. Тогда как министр образования и науки Дмитрий Табачник в прошлом году задекларировал 2,7 млн грн доходов (из них 280 тыс. грн - заработная плата). При этом только согласно официальной декларации на банковских счетах Табачник держит 9,5 млн грн, хотя никогда не работал в бизнесе, и ни одна из его должностей в государственном секторе не предусматривала таких доходов.
Если сравнить доходы педагогов и руководителя министерства, то увидим, что за год работники отрасли в среднем получали около 30 тыс. грн, что в девять раз меньше зарплаты министра. За год они в среднем получали даже меньше его «дополнительного» дохода за преподавательскую деятельность (55 тыс. грн).
И именно такие различия в зарплатах педагогов разного уровня являются ключевыми для понимания проблемы коррупции в отрасли. Украина направляет довольно значительную по европейским меркам долю ВВП на образование. В 2010 году в среднем среди развитых стран Организации экономического сотрудничества и развития в эту отрасль направлялось 6,3% ВВП, из них 5,4% - собственно государственные средства, 0,9% - частные.
По состоянию на 2010-й в Украине, по данным Госкомстата, на образование направляли 7,4% валового внутреннего продукта, в 2012-м - 7% ВВП. Впрочем, даже несмотря на незначительное падение, на эту отрасль идет значительная доля ВВП и государственного бюджета, тогда как эффективность использования средств остается крайне низкой.
На официальном уровне коррупция в образовании фиксируется преимущественно на этапе проведения государственных закупок. Так, полтора года назад Николай Азаров заявил, что в «учебные заведения Винницкой, Ровенской, Киевской областей продукты питания поставляются с наценкой 45-60 % стоимости». Счетная палата, изучив вопрос прозрачности печати школьных учебников, установила, что в 2010-2011-м многие заказы были направлены ООО «Бытэлектротехника», которое после этого перенаправило их реальным исполнителям, оставляя себе большую часть государственных денег.
Например, из выделенных в 2011 году 2,5 миллионов фирма перечислила исполнителям 373 тыс., то есть только 17%. В августе 2013 года появилась информация о закупке за бюджетные средства учебников по 600 грн за единицу. Незадолго до того было выделено 2,78 млн грн на «изготовление полиграфической продукции о системе образования Украины». И вряд ли в ней указано, что в местных бюджетах не заложены деньги на зарплаты педагогам на последний квартал 2013 года.
Непрозрачные госзакупки привлекают наибольшее общественное внимание из-за требований по обнародованию этих данных. Но другие коррупционные схемы в образовании разоблачить сложнее ввиду закрытости информации. Однако периодически появляются сообщения о непонятном распределении имущества после закрытия школ и слияния университетов, продаже земельных участков, непрозрачную аренде студенческих общежитий, начислении ставок для несуществующих кадров, взятки за трудоустройство и т. п..
Всемирный банк называет четыре причины процветания коррупции: 1) наличие возможностей, 2) невысокие шансы быть пойманным из-за нехватки прозрачности и неэффективной работы правоохранительных органов, 3) низкая мотивация для наделенных властью лиц из-за низких зарплат и неуверенность в завтрашнем дне, 4) общая культура или обстоятельства, которые заставляют прибегать к противоправным действиям. Подобно государственной машине в целом и в образовании имеются все эти факторы. Поэтому коррупция остается системной проблемой, сводит на нет все попытки реформирования.
Угрозы для ВНО
Единственной успешной реформой, которая уменьшила уровень коррупции в образовании, стало внедрение внешнего независимого оценивания как ключевого элемента вступления в высшие учебные заведения в 2008 году. По последним данным Фонда «Демократические инициативы», поступление по ВНО поддерживает 62% населения, противоположного мнения придерживается 26%. То есть в целом система имеет высокий уровень популярности.
Однако в течение последних нескольких лет его роль падает из-за учета балла аттестата, подготовительных курсов и т. П... Не менее важны постоянные заявления парламентариев от правящей партии о планах вернуть вступительные экзамены. Так, проект закона о высшем образовании, который зарегистрировали нардепы-регионалы Сергей Кивалов, Григорий Калетник и Николай Сорока в ВР, предусматривает возможность поступления в университеты на контракт по результатам внутренних экзаменов в вузы в обход ВНО.
Политические угрозы для внешнего независимого оценивания весьма серьезны, но и без них упомянутая система остается в неопределенном состоянии. Во время нынешней конференции в Страсбурге, посвященной образовательной политике в Европе, Украина представила доклад о реформе системы поступления в вузы. После выступления докладчику поставили важный вопрос: учитывая крайне высокий уровень коррупции в стране в целом, как так получилось, что внешнее независимое оценивание полностью лишено коррупционных подозрений?
Этот вопрос - что очевидно для внешних исследователей - ни разу серьезно не поднимался в Украине. Вместе с тем он указывает на ключевую угрозу для ВНО: система не должна стоять на месте, должна развиваться, чтобы и дальше иметь поддержку и популярность. Однако любое развитие ВНО невозможно, пока оно будет восприниматься только как метод борьбы с коррупцией, а не как эффективный способ оценки уровня знаний учащихся. А в условиях постоянных коррупционных подозрений такое развитие нереално.
Более того, без системных реформ в области образования в сторону большей прозрачности и подотчетности обществу ВНО останется лишь «уникальным опытом». Когда задумывалась реформа системы введения, часто звучали мнения, что студенты, которые честно и самостоятельно попали в университеты, не будут давать взяток, будут менее толерантны к коррупции. Сегодня можно констатировать, что этого не произошло. Социологические опросы показывают: уровень взяточничества в вузах не снизился. Поэтому вопрос системных изменений в образовании остается как никогда актуальным.
Автономия как панацея?
При анализе многочисленных вариантов проектов закона о высшем образовании, говоря о борьбе с коррупцией, преимущественно обращают внимание на вопросы поступления в вузы. Однако вступление - это только один из элементов университетской жизни, в то время как для искоренения коррупционных практик необходимо создать новую модель управления образованием в целом.
Предлагают ли такие модели зарегистрированные в парламенте три законопроекта о высшем образовании? Документ регионалов Кивалова, Калетника и Сороки фактически оставляет крайне централизованную модель управления, никак не гарантируя прозрачности и подотчетности. Единственное существенное системное изменение, заложенное в нем, - предоставление большей финансовой автономии университетам.
Проекты оппозиции и группы под руководством ректора КПИ Михаила Згуровского содержат широкое понимание самоуправления вузов, включая также элементы как академическая и организационная автономии. Так, они предлагают передать функции разработки госстандартов, лицензирования, аккредитации независимым от МОН учреждениям, университеты должны получить право присуждать научные степени и ученые звания, признавать зарубежные дипломы и т. п...
Несомненно, децентрализация управления является прогрессивным шагом. Сохранение всей полноты власти в руках министерства не только создает лишние коррупционные соблазны, но и неэффективно и демотивирующе для вузов. Вместе с тем предоставление финансовой автономии вузам не означает автоматического преодоления коррупции. Ведь в результате больше полномочий получат прежде всего собственно ректоры. Какие выгоды получит украинское образование, если мельники и киваловы получат широкие возможности для свободного распоряжения государственными средствами?
Для настоящего преодоления коррупции нужно увеличить прозрачность и подотчетность университетов как перед обществом в целом, так и перед внутриуниверситетским собществом. Никакие реформы не будут действенными, если не изменят расстановки сил внутри вузов. На Западе традиционным «смотрящими» за университетским управленцами являются профсоюзы. В украинской ситуации на них, конечно, надежды мало. Поэтому преподавателям и студентам нужно осознать, что кроме них самих их права никто не будет защищать.
За последние несколько лет голоса преподавателей или профсоюзов фактически не было слышно. Единственный раз последние решительно заявили о своем несогласии с курсом «реформ» после провозглашения плана действий президента, согласно которому предполагалось увеличить норматив количества студентов на одного преподавателя с 11 до 18. Фактически это означало бы снижение ставок и рост объема работы при той же оплате труда. Ожидаемо, что такие планы вызвали возмущение.
В августе 2013 года Министерство образования и науки обнародовало проект постановления об изменении нормативов учебной работы. Сама по себе попытка бюрократически урегулировать, сколько времени тратится на проверку одной письменной работы или подготовку лекции, является абсурдным пережитком сталинского периода. Однако документ стоит пристального внимания преподавателей, ведь именно по нему будут определять их ставки и нагрузки.
Так, если в действующих нормативах четко установлено количество часов, которые засчитывают за тот или иной вид работы, то в предлагаемом министерством формате существенно увеличивается перечень работ, для которых указано не фиксированное время, а время с приставкой «до»: сейчас за проверку письменной работы насчитывается 1/4 часа, а в предлагаемых изменениях - до 1/4 часа.
То есть может быть и ⅙ часа по желанию вуза. Из 20,5 часов, которые насчитывали за руководство дипломниками-бакалаврами, оставили только 5 часов. Все эти бюрократические расчеты были бы смешными, если бы на самом деле не означали реального вреда процессу преподавания в высшей школе. Ведь такие новации приведут не к уменьшению фактического объема работы, которую выполняют преподаватели, а к его уменьшению в формальной отчетности, а значит - к снижению оплаты труда.
Это может иметь два последствия: рост коррупции или массовый протест преподавателей. К сожалению, в условиях общего повышения уровня коррупции в стране вероятность первого сценария значительно больше.
- Информация о материале
Создается впечатление, что определенная часть Партии регионов до смерти испугалась недавней истории с лишением мандата Игоря Маркова. Что уж говорить, если такие прожженные «регионалы», как Владислав Лукьянов и Николай Левченко зарегистрировали законопроект, запрещающий судам вмешиваться в жизнь народных избранников и отбирать у них самое святое – депутатский мандат. Однако это вовсе не мешает СМИ активно муссировать информацию о якобы переданных в суд документах сразу на трех внефракционщиков – Льва Миримского, Виталия Чудновского и Виктора Тимошенко – с целью лишить их депутатских полномочий. Очевидно, запускается следующий меседж: речь здесь идет об уже апробированном «марковском» сценарии. Те, кто не с нами – те против нас, как бы намекает власть.
Журналисты сразу же подумали, что данная история так или иначе завязана на Юрии Кармазине, на счету которого за последний год уже наличествует лишение ряда депутатов драгоценных «корочек». Сам Кармазин данную информацию «Комментариям» не подтвердил, но честно признался в том, что он уже успел поделиться с другими желающими позабирать у нынешних народных избранников их ксивы. «В суд я лично не направлял документы по тем людям, которых мне называют. Это первое, второе – меня просили дать образцы исковых заявлений и всего остального люди, которые также хотят что-то сделать подобное. Я им дал образцы, рассказал даже методику, все рассказал, единственное мозги свои не вставил и душу и сердце также не дал», - ушел в гражданскую лирику экс-депутат. Правда, фамилий тем, кому перешло его интеллектуальное наследие, Кармазин почему-то назвать не решился.
В то же время, один из тех самых народных депутатов, на которых якобы пал гнев неизвестных «народных мстителей» – Лев Миримский – назвал слухи о возможном лишении его мандата «бредом», отметив, что кто-то ему «хочет испортить нервы». Правда, кто, и зачем решил вызвать у него чувство тревоги, Лев Юльевич также сообщить наотрез отказался…
Впрочем, догадаться о том, кто же все-таки мог нарушить столь хрупкое душевное равновесие сразу трех нардепов-внефракционщиков – несложно. Вопрос вызывают скорее цели информационного «вброса». Иными словами, следует ответить на вопрос: соответствует ли данная информация реальным чаяньям власти освободить три мажоритарных округа, или же им захотелось попросту взять вышеназванных народных избранников на банальный испуг.
О том, что следует рассматривать сценарий с тактикой запугивания, свидетельствует хотя бы тот факт, что в случае лишения мандатов трех вышеназванных нардепов-мажоритарщиков, вакантные округа окажутся далеко не самыми простыми для гарантированной победы «регионалов». Напомним, речь идет о белоцерковском округе №90, где Виталий Чудновский, якобы недавно утративший связь с семьей главы АП Сергея Левочкина, в 2012 году побеждал с помощью максимальной поддержки админресурса, политтехнологов из команды Юрия Левенца. На округе случились «добровольно-принудительное» снятие главного провластного конкурента Чудновского, главы правления «Белоцерковсхлебопродукт», депутата Киевского облсовета от Партии регионов Ивана Шилова, а также неожиданные пожары на предприятии еще одного претендента на депутатский мандат – «пельменной королевы» Людмилы Дрыгало.
Черкасский округ №198, где победил Тимошенко, – не менее сложный: что уж говорить, если там кандидат от Партии регионов Игорь Савченко занял лишь 11-ое место, набрав «аж» 1,02% голосов избирателей. Да, и в целом, в этом округе власти «ловить» нечего: электоральные предпочтения здесь однозначны – все за оппозицию.
Если же рассматривать вариант проведения внеочередных выборов на округе Миримского в Крыму, то тут шансы у ПР – высоки, но тоже есть свои подводные камни. Уже упомянутый выше Лев Миримский в случае лишения мандата гарантировано поднимет в округе серьезную бучу. Как показали парламентские выборы 2012 года, явка в Крыму – «нулевая». Учитывая приближающиеся президентские выборы, непонятно, зачем власти еще раз показывать, что в базовом регионе Партии регионов за ее кандидата люди не хотят приходить на участок …
В связи с этим, имеет смысл более подробно остановиться на следующей версии: власть использует недавнюю историю с Марковым для того, чтобы запугать внефракционных депутатов, нежелающих просто так сдаваться «в плен», после чего загнать их в готовящиеся провластные фракции. Тем более, атмосфера безысходности уже витает не только в нестройных внефракционных рядах. Что уж говорить, если в самой Партии регионов после истории с лишением мандата Игоря Маркова начали грустно шутить о мифическом «списке Кармазина». Мол, будешь плохо себя вести – выражать мнение, расходящееся с решением начальства, а также кнопку забывать жать за нужные законопроекты – обязательно запишут в этот список.
К слову, как сообщили «Комментариям» источники в ПР, на заседании политсовета Партии регионов, который прошел в среду произошла словесная перепалка между близким к Вячеславу Богуслаеву известным нардепом-хохмачом Ярославом Сухим и главой Верховной Рады Владимиром Рыбаком. Последний якобы прозрачно намекнул, что в случае если «регионал» будет себя вести плохо – а речь шла о спорных вопросах в повестке дня – он может покинуть Верховную Раду раньше срока. Шутку Рыбака поняли далеко не все…
Уже сейчас можно констатировать: подобные попытки власти взять на испуг нардепов уже сформировали определенную «контру» в Партии регионов. В частности, речь идет об упомянутом выше законопроекте, подготовленном Владиславом Лукьяновым и Николаем Левченко. По информации «Комментариев», сейчас с помощью «третьих лиц» «регионалы»-«протестанты» проверяют почву в оппозиционных силах на предмет поддержки данного документа. И оппозиционные силы уже якобы кулуарно подтвердили свою готовность голосовать за данный документ. Правда, есть все основания полагать, что этот законопроект, как своего рода защиту от «кармазиных», в зал если и пустят, то только после того, как в парламенте сформируют новые фракции. До тех пор власть будет продолжать успешно портить нервы неугодным мажоритарщикам и «регионалам» их судебной «прикосновенностью»…
- Информация о материале
Добротность строительства и репутация застройщика все чаще становятся основными критериями при выборе новостроя. Девелоперы готовы тратить средства, создавать подразделения по контролю качества и собственные эксплуатирующие организации, лишь бы привлечь покупателя. Не государство и не законы, а рынок вынуждает строить дома с ровными стенами и из экологически чистых материалов.
Кто так строит?
Некачественные отделочные материалы, дешевые окна вместо обещанных энергосберегающих и неработающие коммуникации — самые распространенные проблемы новостроек. Позволить себе низкое качество работ и материалов застройщики могут по двум причинам: из-за нечетко прописанного строительного законодательства и отсутствия у покупателей опыта инвестирования. Ведь часто люди вообще не знают, какие документы нужно требовать от застройщика, и кто отвечает за качество строительства.
Контролировать качество от государства должен инспектор Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). Но иногда эти люди творят чудеса, принимая в эксплуатацию дома с неоконченными строительными работами и неподведенными коммуникациями. Так, например, печально известный жилой комплекс "Брест-Литовский" под Киевом сдали в эксплуатацию несколько лет назад. Хотя электроэнергия на тот момент поступала по временной схеме через посредника, а вода — из скважины с пометкой "для технических работ".
Напуганные шумными историями о недобросовестных застройщиках, украинские покупатели долго не решались приобретать квартиры в новостроях. Тенденция преломилась только в этом году, когда наряду с выгодной рассрочкой и прочими привлекательными условиями продажи застройщики стали давать покупателям гарантии на качество строительных материалов и работ, а также массово переводить эксплуатацию построенных объектов на самостоятельное обслуживание.
Смотрим в оба
Как правило, застройщики показывают покупателям планировку будущих квартир, но не знакомят с проектной документацией, сертификатами на качество стройматериалов и лицензией генподрядчиков на выполнение строительных работ.
Сами покупатели тоже редко требуют документального подтверждения обещаний застройщика. В результате подписываются договоры, содержащие лишь описание состояния дел в самой квартире. А требования к строительным работам на остальном пространстве дома, например, к электропроводке на лестничной площадке или к лифту, остаются за рамками договоренностей.
"Инвестор имеет полное право потребовать от застройщика разрешительные документы, а также сертификаты качества на все строительные материалы, лифты и штукатурку", — говорит начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя. По его словам, государство не контролирует подобные вопросы, но если застройщик дорожит своими инвесторами и собственной репутацией, то он без проблем представит все документы.
"Не следует также забывать о том, что инвестор имеет право не принять квартиру до устранения в ней тех или иных проблем. Он также имеет право написать жалобу в ГАСК. Как бы иронично это не звучало, но это срабатывает, особенно если жалоба коллективная", — дополняет руководитель компании BGM Игорь Вишняков.
Следует иметь в виду, что жалобу, а точнее акт о выявленных недостатках на качество строительных работ, инвестор имеет право подать только один раз — при подписании акта технического осмотра помещения совместно со службой эксплуатации.
Качество на потоке
Беспрерывный контроль качества строительных работ достигается определенными усилиями и дисциплиной внутри строительной компании. "У нас на стройке все, начиная от заливки фундамента до отделочных работ, контролируют прораб, начальник участка, главный инженер, технический надзор заказчика, инспектор ГАСК, автор проекта", — рассказывает Д.Шостя.
Для достижения максимального эффекта застройщики используют так называемую "линейную систему" контроля качества. Ее суть заключается в том, что каждый вид работ проводится автономной бригадой, и каждая из них, приступая к своему участку после предыдущей, должна принять сделанные работы. "Каждая бригада — а это каменщики, электрики, штукатуры и т.д. — подписывает с генподрядной организацией договор на выполнение работ в установленные сроки. По завершении этих сроков они сдают работу и подписывают документ с гарантией качества, который передается инвестору. Кроме того, следующая бригада, пришедшая на стройку, может обнаружить недочеты коллег и сообщить об этом прорабу. А он применит соответствующие санкции к недобросовестным строителям", — подчеркнул Игорь Вишняков. Такую систему он внедрил на объектах компании BGM в Ирпени. По его словам, подобная схема работы выгодна, прежде всего, инвесторам, поскольку позволяет выявить брак на ранних стадиях. А значит — существенно сэкономить средства на переделку. Соответственно, эти расходы не будут заложены в себестоимость строительства.
Еще один фактор, влияющий на качество строительства, — наличие в новострое перспектив обслуживания в собственном ЖЭКе застройщика. Компаниям, которые сами будут предоставлять услуги в построенных домах, нет смысла оставлять недоработки, несвоевременно или некачественно подключать коммуникации. Ведь все проблемы эксплуатации тогда ложатся на их плечи. Покупатели отлично это понимают.
"После того, как у нас заработала своя эксплуатирующая контора, и мы стали говорить об этом покупателям, объемы продаж в жилых комплексах выросли примерно на 25%", — утверждает И. Вишняков.
Эксперты констатируют, что период огульного ажиотажного спроса на квартиру ради квартиры, характерный для первых посткризисных лет, уже проходит. Сегодня ровные полы, теплые стены и окна, работающие лифты и качественные коммуникации являются таким же конкурентным преимуществом, как и цена, район и площадь квартиры.
- Информация о материале
Страница 908 из 1561
