Ликбез

Беда, когда погасить ранее взятый кредит просто не представляется возможным, испортила судьбы многих хороших людей. И если крупные компании порой могут себе позволить вывести активы и обанкротить пустышку, избавившись таким образом от обязательств, то частное лицо обанкротиться не может. Впрочем, юристы советуют гражданам прежде всего не паниковать.

Возможны разные варианты решения проблемы. Конечно же, в каждом отдельном случае необходимо исходить из конкретных реалий, чтобы предпринять те или иные действия и получить максимально выгодный для себя результат. Здесь лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному специалисту. Но для общего понимания проблемы полезно изучить некоторые нормы законодательства и практику его применения.

Читайте договор

Если решение взять кредит обдумано и принято как единственно правильное, перед заключением договора необходимо внимательно изучить его условия. Важно обратить внимание на такие моменты, как сумма, сроки и порядок погашения кредита, размер и тип процентной ставки, тип кредита (потребительский, залоговый, беззалоговый), в случае с залоговыми кредитами — порядок обеспечения. Также стоит изучить права банка по договору, ответственность сторон, порядок решения споров, порядок расторжения договора.

«Особое внимание необходимо обращать на штрафные санкции, которые могут быть предусмотрены как в разделе об ответственности сторон, так и в разделе о правах и обязанностях сторон, — говорит юрист ЮФ «Лексфор» Юлия Рудык. — В любом случае, перед подписанием договора желательно проконсультироваться с квалифицированным юристом». А партнер ЮК «Ващенко, Бугай и Партнеры» Денис Бугай советует уточнять условия договора относительно пени, начисляемой за просрочку возврата займа. «Существует судебная практика удовлетворения исковых требований по пене, которая в несколько, а иногда и в десятки раз превышает сумму невозвращенного займа, начисленной всего за два-три месяца просрочки», — предупреждает он.

Но если договор уже заключен, а по прошествии какого-то времени заемщик сталкивается с финансовыми трудностями? Для начала можно попробовать договориться с банком о предоставлении отсрочки или рассрочки погашения платежей по кредиту в пределах срока, определенного договором. Также финорганизация может согласиться на пролонгацию срока погашения кредита. Для этого необходимо оформить дополнительное соглашение к договору. Но стоит помнить, что в случае подписания указанных дополнительных соглашений банк может пересматривать уровень процентной ставки по кредиту. Зато в период рассрочки он не имеет права насчитывать штрафные санкции. Юлия Рудык отмечает, что подобный вариант решения вопроса может быть выгоден для заемщика, только если он выполнит условия дополнительного соглашения. Иначе банк имеет право насчитать пеню и штрафные санкции на невыплаченные суммы. «Также, вероятнее всего, финучреждение по условиям такого дополнительного соглашения увеличит процентную ставку по кредитному соглашению. Поэтому заемщику зачастую невыгодно заключать подобные соглашения», — говорит юрист.

Что заберут

Если заемщик по тем или иным причинам не погашает кредит, банк может обратиться в суд с иском о взыскании всей суммы кредита, начисленных процентов, а также пени или штрафа за просрочку, если это предусмотрено договором. Кроме того, финорганизация имеет право через суд взыскать предмет залога (ипотеки). «Кредитор может обратить взыскание на предмет ипотеки и во внесудебной процедуре, если данное положение предусмотрено договором», — говорит Денис Бугай. Банк может обратить взыскание на залоговое имущество как должника, так и его имущественного поручителя, а также признать право собственности на залог или предмет ипотеки. В первом случае взыскание проводится исполнительной службой в соответствии с законом «Об исполнительном производстве». Обращение взыскания на имущество должника заключается в его аресте, изъятии и принудительной реализации. Во втором случае банк становится полноправным собственником залога или предмета ипотеки и получает право на свое усмотрение распоряжаться этим имуществом.

В случаях, когда кредит не обеспечен залогом или залоговое имущество не покрывает в полном объеме задолженность по кредиту, банк взыскивает такую задолженность с должника или/и поручителя в судебном порядке. Взыскание обращается в первую очередь на денежные средства, а в случае отсутствия у должника сумм, достаточных для удовлетворения требований финучреждения, взыскание обращается также на принадлежащее должнику иное имущество. Юлия Рудык говорит, что в данном случае следует обращать внимание на срок исковой давности. Если она не прописана отдельно в договоре, срок исковой давности о взыскании основной суммы долга по кредиту и процентов составляет три года, о взыскании пени (штрафа, неустойки) — год.

КСУ в помощь

19 сентября Конституционный Суд Украины принял Решение в деле по конституционному обращению ЧП «IKIO» относительно толкования положения ч. 1 ст. 61 Семейного кодекса Украины. Суд решил, что данные положения нужно понимать так, что уставной капитал и имущество частного предприятия являются объектом права совместной собственности супругов. Это означает, в частности, что если такое имущество находится в кредитном залоге, но один из супругов не давал своего согласия на сделку, договор является недействительным. Ранее суды применяли в подобных случаях ст. 28 постановления пленума Верховного Суда от 21.12.2007, согласно которой если супруг не является участником предприятия, он имеет право только на часть доходов ЧП, но не на его имущество. Банкиры уже ожидают массовой подачи исков о признании кредитных договоров недействительными с обоснованием, что один из членов семьи не давал своего согласия на передачу в залог имущества ЧП.

Как защитить имущество

Юристы отмечают, что самое лучшее средство защиты имущества в данном случае — переоформить все на других лиц, к примеру родственников, поскольку взыскание накладывается исключительно на имущество должника. Но стоит помнить, если банк уже обращается в суд с иском о просроченном долге, он имеет право подать заявление об обеспечении иска. В частности, он может просить суд наложить арест на имущество или деньги ответчика, запретить последнему совершать определенные действия, приостановить продажу арестованного имущества и т. д. Впрочем, по словам Юлии Рудык, на практике заявления об обеспечении иска удовлетворяются судами крайне редко и только в случае, если заявитель сможет надлежащим образом обосновать, что неприменение мер по обеспечению иска может привести к невыполнению в дальнейшем решения суда.

Кроме того, согласно ст. 52 Закона «Об исполнительном производстве», взыскание обращается только на свободное от залогов имущество. Таким образом, если ответчик зарегистрирует какие-либо залоги на принадлежащее ему имущество, государственный исполнитель уже не сможет наложить взыскание на такое имущество.

А вот если речь идет, к примеру, о квартире, которая находится в залоге у банка, переоформить ее на других лиц и вовсе не получится. Исходя из ст. 12 Закона «Об ипотеке», такие сделки, если они совершены без согласия ипотекодержателя, могут быть признаны недействительными через суд.

Но и здесь есть возможность уберечь имущество. Для этого в квартире достаточно прописать малолетнего ребенка. Согласно Закону «Об охране детства», для получения разрешения на осуществление операций с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обращаться в органы опеки и попечительства. «В этих случаях даже при наличии решения о взыскании недвижимости банки сталкиваются с тем, что практически исполнить подобное решение суда невозможно», — говорит Юлия Рудык. При этом прописать несовершенного ребенка можно на любой стадии рассмотрения дела.

Недействительный договор

Иногда должнику есть смысл обжаловать в суде кредитный договор и попытаться признать его недействительным. В таком случае банк должен будет вернуть заемщику деньги, внесенные им в качестве уплаты процентов и штрафных санкций по кредитному договору (если были), а заемщик, в свою очередь, обязан просто вернуть банку тело полученного кредита. Поэтому признание кредитного договора недействительным довольно выгодно заемщику и невыгодно банку, который в таком случае ничего не зарабатывает. Основаниями для признания кредитных договоров недействительными чаще всего определяется заключение их в иностранной валюте, что, по мнению истцов, противоречит требованиям законодательства. Если речь идет о потребительском кредите, истцы ссылаются на нарушения норм Закона «О защите прав потребителей». В частности, если кредит выдан в иностранной валюте, главным аргументом истцов является то, что в договорах валютные риски возлагаются исключительно на заемщика, что в свою очередь нарушает положения ст. 18 закона. Впрочем, на практике суды удовлетворяют такие иски нечасто.

В некоторых случаях подача иска о признании кредитного договора недействительным может быть использована как способ затянуть процесс взыскания задолженности — как на стадии судебного рассмотрения, так и на стадии исполнительного производства. Но Юлия Рудык отмечает, что затягивать рассмотрение дела выгодно заемщику, только если ему нужно время для того, чтобы переоформить принадлежащее ему имущество на других лиц или же найти иные способы своей защиты. Если ни денег, ни имущества нет, затягивать судебный процесс нет смысла. «В данной ситуации чем быстрее суд вынесет решение о взыскании, тем быстрее банк обратится к государственному исполнителю, который в связи с отсутствием у должника имущества, на которое можно обратить взыскание, закроет производство по делу», — говорит юрист. В этом случае финорганизации останется только списать всю задолженность по кредиту за счет резервного фонда.

Что грозит «банкроту»

Несколько лет назад, в разгар кризиса, применялась практика банкротства физлиц. Должник регистрировался как частный предприниматель, а затем при помощи другого юрлица открывалась процедура его банкротства. Однако впоследствии такие действия признали нарушением норм Уголовного кодекса, и был даже открыт ряд уголовных дел в отношении таких заемщиков-банкротов. Ныне если с должника нечего взять, исполнитель по истечении срока, предусмотренного для соответствующего вида взыскания, закрывает исполнительное производство. И как следствие — банк списывает задолженность по кредиту за счет резервного фонда. Если в будущем у такого «банкрота» улучшится финансовое положение, заставить его погасить списанный долг невозможно. Исходя из ст. 50 Закона «Об исполнительном производстве», закрытое исполнительное производство не может быть открыто снова, кроме случаев, предусмотренных этим законом. Улучшение финансового состояния должника в перечень таких случаев не входит. Также банк не сможет подать новый иск в суд по старому долгу. Ведь согласно Гражданскому процессуальному кодексу, суды не принимают иски, если уже есть судебное решение по делу в этом споре между этими же сторонами.

За границу с долгами можно

До недавнего времени банки часто просили суд в качестве обеспечения иска запретить должнику выезд за границу с целью оказать на него дополнительное давление. Однако Высший спецсуд в Постановлении № 5 от 30.03.2012 разъяснил, что суд может принимать меры обеспечения иска лишь в рамках, предусмотренных законом. То есть финучреждение инициировать запрет на выезд должника за границу не имеет права.

В то же время ВССУ обратил внимание, что, согласно ст. 11 Закона «Об исполнительном производстве», с такой просьбой к суду может обратиться государственный исполнитель. Но суд имеет право согласиться на это лишь в случае доказанности факта уклонения должником от выполнения обязательств. А Юлия Рудык считает, что, с учетом норм ст. 33 Конституции, подобный запрет незаконно применять и в рамках исполнительного производства, поскольку ограничить свободу передвижения может только закон, но никак не решение суда.

Информация о материале

Опубликовано: 26 октября 2012

В том, что пьяный за рулем — преступник, — лишний раз никого убеждать не нужно. В нашей стране для любителей езды «по пьянке» предусмотрено строгое наказание: согласно ст. 130 Кодекса Украины про админправонарушения, это 2550—3400 грн штрафа, либо лишение прав сроком на 1—2 года.

Наша система правосудия, увы, несовершенна. И время от времени наказанию подвергают невиновных водителей. Способствует этому невысокий профессиональный и моральный уровень отдельных сотрудников ГАИ, а также слабое знание водителями законов.

«Сегодня» на основании рекомендаций юристов Ростислава Шапошникова, Марины Гавяды и Владимира Караваева подготовила советы о том, что при общении с ГАИ нужно делать, а чего нельзя ни в коем случае, чтобы незаслуженно остаться без прав.

 

Типичные ошибки водителей при общении с ГАИ: шесть примеров из жизни

Признался в том, что пил накануне

Ситуация, которая произошла с Игорем К. (имена изменены), является распространенной. После остановки автомобиля он передал гаишнику права в руки и внезапно услышал в свой адрес обвинение в управлении авто в состоянии алкогольного опьянения — инспектор почуял запах. Игорь в тот день не пил, но честно сказал о том, что за день до этого пил водку на семейном торжестве. Инспектор составил протокол, в нем написал пояснения водителя, получил его подпись и отпустил. Через месяц пришла повестка в суд — в ходе пятиминутного заседания Игоря признали виновным и оштрафовали на сумму около 3 тыс. грн.

В чем ошибка. В данном случае Игорь абсолютно зря не попросил провести тест с помощью прибора, а также не потребовал, чтобы его отвезли к врачу. Ведь ответственность наступает не за употребление алкоголя, а за превышение его содержания в крови (0,2 промилле). И то, что он пил за день до поездки, не означает, что тест показал бы превышение нормы или врач-нарколог признал бы его пьяным. Поставив подпись в протоколе, где написано, что он пил накануне, Игорь фактически признался в «нетрезвой езде».

Отказался от поездки к врачу-наркологу

История автомобилиста Виктора схожа с предыдущей. После того как инспектор сказал, что чует запах, он заявил, что пил накануне. Но, правда, настаивал на том, что с момента приема алкоголя прошли сутки, сейчас он трезвый и вполне может управлять автомобилем. Гаишник предложил поехать к врачу и провести тест. Но Виктор отказался — спешил по своим делам. Тогда сотрудник ГАИ предложил «сделку», мол, он составит протокол, в котором напишет все, что говорил Виктор и ничего больше; так и сделали. Виктор, в полной уверенности, что его не обвиняют в пьянстве за рулем, поставил под протоколом подпись, гаишник остановил двух свидетелей, которые также подписались в протоколе и отпустил Виктора. Финал схож с предыдущим примером — водителя оштрафовали на 2550 грн.

В чем ошибка. В соответствии с п. 8 постановления Кабмина №1103 от 17 декабря2008 г., на водителя составляется протокол про админправонарушение (фактически, его признают виновным). Согласно со ст. 130 Кодекса Украины про админправонарушения (КоУАП), отказ от освидетельствования приравнивается к признанию автомобилистом своей вины.

Принял алкоголь сразу после остановки автомобиля

С советских времен среди автомобилистов ходит легенда про водителя, который ехал за рулем с жутким похмельем после ночной пьянки. Соответственно, рядом держал бутылку водки для «поправки здоровья». Как только его остановили сотрудники ГАИ, он в присутствии инспектора открыл бутылку, сделал большой глоток и заявил инспектору — «Какие вопросы. Пил не за рулем и не перед тем, как сесть за руль. А после того, как вышел из машины. А ездить я сегодня уже не собираюсь». И водителя отпустили. Я слышал этот миф много раз от незнакомых между собой людей, причем один из них — инструктор в автошколе.

В чем ошибка. На практике такое поведение приведет к печальным последствиям. Согласно со все той же ст. 130 КоУАП, прием алкоголя либо наркотиков после остановки авто инспектором карается лишением прав на срок от двух до трех лет либо админарестом от 10 до 15 суток.

Не присмотрелся к алкотестеру

Водителю Александру после остановки предложили подуть в трубку. Гаишник оформил какие-то документы (водитель не присмотрелся), достал прибор, напоминающий внешне трубку, из специальной коробочки, распечатал мундштук из кулечка и предложил в него дунуть. Потом, через несколько минут, заявил, что индикатор показал состояние алкогольного опьянения. Александр вспомнил, что принимал лекарства на спиртовой основе, но совсем немного и сказал об этом гаишнику. Тот сделал сочувствующий вид и сказал, что ничем не может помочь. Но после пяти минут уговоров согласился отпустить водителя за 500 грн.

В чем ошибка. Есть подозрение, что в данном случае водитель столкнулся не с настоящим инспектором ГАИ, а с одним из мошенников, которые часто летом на трассах выдают себя за милиционеров. Описанный прибор скорее всего является трубкой «Контроль трезвости». Несколько лет назад их запретили к использованию (они показывают факт наличия алкоголя в крови, но не показывают его количество). Либо настоящий гаишник пошел на преступление.

Откупился несколько раз за поездку

Водитель Сергей немного выпил и сел за руль. По закону подлости его остановил экипаж ГАИ, и инспекторы предложили ехать к врачу на освидетельствование. Понимая, что так его сразу выведут на «чистую воду», Сергей решил откупиться и дал гаишникам взятку 500 грн. Его отпустили, но буквально через километр остановили снова (другой экипаж) и история повторилась. По пути домой его остановил уже третий экипаж, но денег у Сергея уже не было. Итог истории — лишение прав на год.

В чем ошибка. Не нужно лишний раз напоминать, что дача взятки должностному лицу является преступлением, как и езда за рулем в состоянии алкогольного опьянения. Наверное, был смысл после первого раза вызвать такси (сейчас почти все службы оказывают услугу «драйвер» — таксист садится за руль автомобиля клиента). Или после второго, когда стало понятно, что в этот вечер для нечестных инспекторов он стал дойной коровой.

И даже после всего случившегося у водителя оставалась возможность на следующий день написать заявление о даче взятки — в этом случае водитель освобождается от уголовной ответственности.

Позволил на себя «давить»

Очень часто сотрудники ГАИ психологически «давят» на водителей женского пола. Так, автомобилистка Ирина выпила бокал шампанского и через 2 часа села за руль. Сотрудник ГАИ, остановивший ее, сразу попросил права и документы на машину, потом попросил выйти из машины и дыхнуть на него. Дальше началось «представление» — инспектор забрал документы к себе и начал читать лекцию про опасность алкоголя за рулем и ответственность в виде ареста; рассказал про злого судью, который обязательно отберет права. А после лекции предложил поехать к врачу, где, по словам гаишника, сразу все обнаружится. И заодно рассказал, как он забирал права после кальяна, про цены на штрафплощадке, куда он заберет автомобиль. Перепуганная Ирина дала взятку.

В чем ошибка. Ни один закон Украины не требует от водителя выходить из машины, дышать на инспектора и передавать ему документы в руки. Также водитель не обязан отдавать гаишнику ключи от авто либо везти его на штрафплощадку. Он может забрать его с помощью эвакуатора, но лишь в том случае, если машина существенно (!) мешает движению.

Информация о материале

Опубликовано: 25 октября 2012

Замороженные, а также недостроенные жилые многоэтажки упрямо напоминают инвесторам о потерянных десятках и сотнях тысяч долларов. «Деньги» узнали, почему замирают стройки и как покупателю избежать незавидной судьбы инвесторов «Элит-строя».

«Раз – и перестали строить, потому что деньги закончились. Так произошло с домом на ул. Борщаговской, 206. Председателя правления кредитного союза «Добробут», который собирал с инвесторов деньги под строительство этого объекта, суд признал виновным в злоупотреблениях и хищениях. Он был осужден к 5 годам лишения свободы», – рассказывает «Деньгам» прокурор прокуратуры Соломенского района Киева Вера Шулякова. По ее мнению, это показательный пример для всей строительной отрасли.

Ведь в срыве сроков строительства не всегда виновен кризис, на который так любят пенять застройщики, – часто им прикрываются, чтобы скрыть собственные грешки.

А прокуратура Севастополя выявила грубые нарушения в привлечении и целевом использовании денег покупателей квартир одной из новостроек. В 2010 году застройщик заключил с местным агентством недвижимости договор, согласно которому оно должно было продавать квартиры.

«По условиям контракта посредники должны были получать деньги от инвесторов и передавать их застройщику. В 2010–2011 годах агентство продало квартир более чем на 2,7 млн. грн. Но в ходе прокурорской проверки выяснилось, что далеко не все деньги инвесторов поступили строителям – 1 млн. грн. риэлторы оставили у себя в карманах», – рассказывает «Деньгам» пресс-секретарь прокурора Севастополя Валерий Ястрембский. По его словам, сейчас прокуратурой Гагаринского района Севастополя заведено уголовное дело по факту присвоения чужого имущества в особо крупных размерах, ведется досудебное следствие. Проанализировав около полусотни историй «рождения» долгостроев, «Деньги» определили топ-5 причин остановки строительства многоквартирных жилых домов в Украине.

Причина № 1: У застройщика нет своих денег

Если у застройщика только один источник финансирования строительства – продажи квартир, – то в трудные времена этот источник может иссякнуть. Тогда денег от продаваемых квартир для продолжения строительства не хватает, чтобы закрыть возникшую финансовую «дыру». С такой ситуацией столкнулись инвесторы дома по ул. Черняховского, 21-б, в Броварах. Согласно проекту, там должен был вырасти трехсекционный 16-этажный дом на 301 квартиру. Начинала строительство компания «Броварипромжитлобуд». Она обанкротилась еще до начала кризиса, и права на объект перешли компании ООО «Т-Фактор».

Первый камень жилого комплекса был заложен в 2006 году. По планам, новоселье жильцы должны были отметить в 2009 году. Но застройщику до сих пор не удалось выполнить обещания: в 2008 году работы на объекте были заморожены. По данным инициативной группы инвесторов, застройщику удалось продать 161 квартиру. Этих денег на завершение объекта не хватило. А банк, который кредитовал застройщика, во время кризиса приостановил финансирование, – рассказывает президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Алексей Гончарук.

Офис компании «Т-Фактор» сейчас не работает, поэтому связаться с ее директором инвесторам удается только по телефону. «На контакт застройщик идет – он никуда не убегает. Он честно признается: «Не строим, потому что нет денег». Этим летом даже кран со стройки убрали за долги, правда, строительная площадка еще охраняется», – рассказывает член инициативной группы инвесторов Светлана Нестеренко. «Деньги» решили узнать перспективы достройки жилого объекта у директора компании ООО «Т-Фактор» Сергея Гудымы. Увы, г-н Гудыма сослался на свою чрезмерную занятость, отказался общаться с корреспондентом «Денег».

Инвесторы дома в апреле 2012 года зарегистрировали общественную организацию «Общество инвесторов, Черняховского, 21-б». Их цель – стать соучредителями компании- застройщика, чтобы получить контроль над использованием привлекаемых в будущем инвестиций. «Тогда мы самостоятельно начнем искать инвесторов под строительство дома. Найдем деньги – достроим дом. Но в «Т-Факторе» нам сказали, что начнут с нами разговор только после того, как к нам присоединятся все владельцы 161 проданной квартиры. А инвесторы – люди разные, в основном пассивные. Кто-то не верит в успех нашей затеи, кто-то сильно занят, чтобы прийти на общее собрание», – рассказывает Светлана Нестеренко. Пробовали активисты недостроя обращаться и в другие строительные компании с просьбой достроить их объект. Но пока их общественная организация не получила на правах соучредителя компании-застройщика возможности официально вести переговоры по таким вопросам, никто за их дом браться не хочет.

Резюме: Прежде чем инвестировать, необходимо выяснить, сможет ли застройщик достроить дом, даже если продажи квартир притормозятся. Плохо, если стройка идет преимущественно на вырученные от продажи метров деньги. В этом случае велик риск замораживания строительства.

Причина № 2: Конфликт учредителей

Обычно учредителями компаний-застройщиков выступают несколько человек. Иногда им сложно находить общий язык в вопросах распределения прибыли. В результате – конфликт. Кто-то, прихватив печать и учредительные документы, уезжает. Другие арестовывают счета предприятия. Итог: структура не может нормально функционировать, и бизнес разваливается. «В результате ничего не строится, потому что все деньги украдены», – делится опытом Алексей Гончарук. Иногда такие истории специально инсценируются мошенниками. «Киевский долгострой по проспекту Науки, 66–70, я считаю, возник как раз из-за конфликта учредителей, один из которых сбежал», – говорит Алексей Гончарук.

История «города мечты» по проспекту Науки, 66–70, начиналась в 2005 году. Именно тогда начали собирать деньги у инвесторов. По задумке архитекторов, там должен был вырасти трехсекционный красавец высотой в 21 этаж. «Свой договор я подписал 8 августа 2005 года. Но строительство дома реально началось только в 2007 году, поскольку местные жители выступали с протестами и блокировали строительную площадку», – рассказывает обманутый инвестор Богдан Андрющенко. По его словам, все договора оформлялись через киевский аграрно-кредитный союз «Сенатек». Желающие приобрести жилье оформляли свое вступление в кредитный союз и вносили часть стоимости жилья как паевые взносы. По уверениям «Сенатека», это был механизм, чтобы уберечь деньги от обесценивания.

Одновременно подписывались договора с застройщиком. «Потом, спустя несколько месяцев, договора переписывали только на "Сенатек”. Вот это и было первым звоночком, что схема может завершиться "кидком”», – считает Богдан Андрющенко. По информации Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, «Сенатек» и «Житловик» были аффилированными структурами. Их офисы находились в одном помещении, а руководство одной компании входило в состав правления другой. Конфликт их руководителей стал началом конца строительства. В 2009 году по факту мошеннических действий должностных лиц «Сенатека» и «Житловика» были возбуждены уголовные дела. А в 2010 году – начата процедура банкротства компании-застройщика – «Житловика».

«Инвесторы написали исковые заявления, и начались суды. Удалось ли кому-то вернуть свои деньги, не знаю. Моя попытка успехом не увенчалась. Возобновление строительства? Это маловероятно, поскольку мы не являемся собственниками объекта. Например, мои имущественные права подтвердить практически нереально, поскольку дом даже близко не достроен до этого этажа», – резюмирует г-н Андрущенко.

Резюме: Перед инвестированием нужно прояснить: кто строит, кто получает деньги от покупателя, в каких отношениях первые со вторыми, давно ли в партнерах соучредители компании-застройщика. Особое внимание стоит уделить схеме финансирования строительства – если это не договор с фондом финансирования строительства (ФФС) или покупка целевых облигаций, стоит насторожиться.

Причина № 3: Цены обогнали смету

Наиболее частый случай – из-за затянувшегося процесса продажи квартир денег не хватает на своевременное финансирование строительства. Но эта ситуация может фатально усугубиться тем, что процесс может затягиваться настолько сильно, что расходы начнут превышать смету. Дальше – замкнутый круг: в остановившейся стройке новые инвесторы не торопятся покупать квартиры, а инфляция и незапланированные работы сжирают бюджет стройки.

Одесские инвесторы новостройки по ул. Пишоновской (Ковалевского), 20/2, похоже, столкнулись именно с такой бедой. История начиналась в 2007 году, когда компания-застройщик «Консоль ЛТД» начала строительство 16-этажного дома на 96 квартир. Ввести его в эксплуатацию инвесторам обещали в канун 2009 года, но осенью 2008-го работы на строительной площадке были остановлены. Сейчас дом построен только на 80–85%. Все квартиры в нем проданы. Стоимость приобретенного у застройщика жилья пайщики выплатили уже на 100%, но стройка так и не оживает.

«По нашим документально подтвержденным данным, сумма собранных паевых взносов с пайщиков дома № 2 на ул. Пишоновской, 20/2, превышает сметную стоимость строительства на 1,1 млн. грн. По мнению большинства пайщиков, их денежные средства потрачены фирмой на иные цели, не связанные со строительством вышеуказанных домов, что свидетельствует о нецелевом использовании денежных средств», – рассказывает член инициативной группы обманутых инвесторов Александр Ляховецкий. Инвесторы объединились и начали собирать информацию об объекте, обращались в компанию «Консоль» с запросом о состоянии дел на стройке и дальнейших планах застройщика.

Одновременно письма-жалобы были разосланы в Кабмин, Минрегионстрой, мэрию, обладминистрацию и управление архитектуры и градостроительства. Также инвесторы начали активно поднимать шум в СМИ: рассказывать о своей истории журналистам, приглашать на стройку телевизионщиков. «В январе 2012 года на наш очередной запрос относительно сроков возобновления строительства из фирмы «Консоль» пришло письмо, в котором сообщалось, что работы возобновятся в феврале 2012 года, а дом будет сдан в июле 2012 года», – рассказывает Ляховецкий.

Не дождавшись выполнения обещаний, пайщики в июне 2012 года написали в ГСБЭП и прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело по факту мошенничества и растраты их денег. Однако в возбуждении дела было отказано по причине отсутствия состава преступления.

Зато возобновились работы по дому №  2 на ул. Пишоновской. «Работы ведутся крайне низкими темпами. Менеджеры компании предлагают пайщикам согласиться на дополнительные доплаты, отказ от отделки в своих квартирах и продление срока сдачи дома № 2 до середины 2013 года», – рассказывает Ляховецкий.

«Деньги» обратились с официальным запросом в компанию «Консоль ЛТД». «Строительство объекта ведется за средства, полученные по договорам паевого участия. В связи с падением спроса и покупательской способности населения произошла задержка с заключением договоров на объект. То есть реализация 96-квартирного дома происходила из расчёта 2–3 договора в месяц, что не дало возможности привлечь необходимые объемы средств для финансирования объекта в желаемые сроки. Также в связи с финансовым кризисом произошла задержка финансирования объекта со стороны пайщиков по ранее заключённым договорам. Всё это привело к увеличению сроков строительства. Что в свою очередь привело к удорожанию объекта в связи с инфляцией. И фирма вынуждена была изыскивать дополнительные средства для завершения строительства», – рассказал председатель правления компании «Консоль ЛТД» Владимир Ясинский. При этом он сообщил, что работы на строительной площадке в этом году возобновлены, и прогнозируемый срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию – первое полугодие 2013 года.

А тем временем по отношению к «Консоль ЛТД» начато дело о банкротстве. Если компанию признают банкротом, существует риск, что недостроенный дом передадут каким-то компаниям-кредиторам, и что в этом случае произойдет с правами пайщиков на купленные ими квартиры, предсказать сложно.

Резюме: Даже многолетний опыт строительства и множество сданных объектов в разных регионах страны не спасает застройщика в случае, если стройка ведется преимущественно на деньги от текущих продаж, а затягивание работ приводит к перерасходам сметы.

Причина № 4: Убедительные скидки в начале

«Это неумелые бизнесмены, которые начали продавать квартиры в своем строящемся доме по очень низкой цене. Денег на строительство не хватает, и они начинают придумывать, как их дополнительно получить», – объясняет президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. Яркий пример – возведение ЖК «Нектарный» в Обухове по ул. Киевской, 174-а. Его строительство начала в 2005 году Первая Украинская Индустриально-инвестиционная компания во главе с директором Вячеславом Никитенко. В рекламных объявлениях, которыми, к слову, и сейчас заполнен весь Интернет, застройщик обещал инвесторам построить в живописном уголке Киевской области современный комплекс из шести секций 16-этажек. «В 2005 году «квадрат» стоил 2,5 тыс. грн. До 2010 года цена выросла практически до 7 тыс. грн. Сегодня дом готов на 80%, и чтобы его достроить, нужно еще не менее 10 млн. грн.», – рассказывает член инициативной группы инвесторов Валерий Глевацкий.

В 2010 году инвесторы, уставшие слушать обещания застройщика, создали кооператив, который объединил 250 человек. От его имени инвесторы пишут письма о помощи мэру, губернатору и даже премьер-министру.

«Деньги» обратились в киевский офис застройщика с просьбой рассказать, что помешало своевременной сдаче в эксплуатацию «Нектарного». В полученном нами ответе застройщик сообщает, что объект сегодня достраивается по кризисной бартерной схеме с подрядными структурами. То есть плата за материалы и работы производится не деньгами, а зачисляется квадратными метрами жилья. «На такой шаг подтолкнула ситуация с отсутствием спроса населения на новое жилье и отсутствие реального платежеспособного покупателя», – утверждают в компании. Руководство заверило «Деньги», что по самому пессимистическому сценарию жилой комплекс будет достроен за 1,5–2 года.

Резюме: Чрезмерные скидки на начальных этапах реализации квартир могут сыграть с проектом злую шутку. Метры-то будут в значительной мере раскуплены, но вот собранных денег на столь же бодрое завершение строительства может и не хватить.

Причина № 5: Проблемы с местной властью

Бывает и так, что застройщик добросовестно достраивает объект в обещанные сроки, но местная власть по понятным причинам начинает сознательно саботировать ввод жилого дома в эксплуатацию. «Такой случай был в Василькове. Там застройщик на 99% построил дом на ул. Солнечной, но из-за ссоры с мэром города не мог сдать дом в эксплуатацию, потому что не мог подключить дом к городским коммуникациям», – рассказывает г-н Гончарук.

Причиной конфликта было изменение требований к взносам от застройщиков в фонд развития города за право строить дома. До 2007 года аппетиты чиновников росли. Каждый застройщик должен был отдавать местным властям до 10% возведенных метров. С приходом кризиса, на фоне запуска правительственных программ поддержки строительной отрасти, требования начали снижаться. И сейчас, после ввода дома в эксплуатацию, застройщик обязан отдавать городу только 2% построенного жилого метража, и не квартирами, а деньгами.

«А деньги-то свои, и тратить их не хочется. А если есть возможность не тратить – застройщики будут искать эту возможность. А городские власти говорят: «Нет, плати 10% квартирами, у нас же с тобой договор от 2005–2006 года», – живописует конфликт Алексей Гончарук.

Резюме: Конфликт с местными властями – самый сложнопрогнозируемый фактор. Лучший выход в такой ситуации – придание максимальной огласки фактам и поддержка застройщика в конфликте с местными чиновниками.

Мастер-класс по достройке

Хорошая новость: при правильном подходе долгострой можно достроить. Это доказали на практике тернопольские инвесторы, которые в 2007 году вложили свои деньги в новостройку по ул. Львовской, 1. Заказчиком строительства выступила компания «Марс-Буд», а генеральным подрядчиком стала «Тернопольская фирма «Будівельник». Дом должны были сдать до конца 2010 года.

Но стройка была заморожена, когда коробку дома выгнали только до 5–6 этажей. Когда инвесторы поняли, что перспектив закончить начатое у застройщика нет, они начали свою борьбу за дом. Первым делом нашли других пострадавших инвесторов, а затем создали кооператив «Львовская-1».

Инвесторы использовали любые возможности придать огласке свою проблему. «Ощутив эффект массовых митингов, мы решили проводить акции протеста под стенами администрации. Апогеем стало проведение акции в июне 2010 года, когда на митинг вышло несколько тысяч человек. Были перекрыты основные дороги в центре Тернополя. После этого учредитель компании был арестован», – вспоминает лидер инициативной группы инвесторов этого дома Богдан Малиняк. Вскоре директор компании-подрядчика Зиновий Щебановский оформил заявление об отказе от участка и просьбу передать его кооперативу. Тернопольский горсовет позволил это сделать.

После получения всех разрешений и улаживания юридических вопросов следовало приступать к поиску денег на достройку дома. «Обойтись только деньгами, полученными от продажи еще свободных квартир, было невозможно. В лучшем случае так можно было привлечь 10 млн. грн., а на завершение строительства необходимо было 15 млн. грн. Нужно было убедить людей доплатить за свое жилье», – объясняет г-н Малиняк. Работы на стройке были возобновлены. Сейчас дом готов на 98%.

Примеры остановки строительства жилых домов и действий инвесторов

Причина (по оценкам инвесторов)	Пример (объект)	Признаки «риска»	Действия инвесторов
Конфликт учредителей	Киев, ЖК «Наш дом», проспект Науки, 66–70	Для учредителей компаний застройщика это первый большой совместный строительный проект	1. Составили список инвесторов дома    2. Наняли команду адвокатов для юридической поддержки    3. Составили и подали в суд исковое заявление с требованием возвратить им вложенные средства
Неправильное планирование бизнеса	Обухов, ЖК «Нектарный», ул. Киевская, 174-а	На момент привлечения денег инвесторов нет примеров удачно завершенных проектов	1. Объединились и создали кооператив инвесторов    2. Наняли команду адвокатов для юридической поддержки    3. Обращались с письмами о помощи к мэру, губернатору и премьер-министру
Конфликт с властью	Васильков, ЖК на ул. Солнечной	Внешних признаков «риска» нет	1. Устраивали акции протеста около органов местной власти   2. Поднимали «шум» в средствах массовой информации
Подвели финансовые партнеры	Бровары, дом на ул. Черняховского, 26-б	У застройщика был один основной источник финансирования – кредитная линия банка	1. Создали общественную организацию – юрлицо    2. Ведут переговоры с застройщиком, чтобы стать соучредителями его компании    3. Ищут инвесторов, которые готовы вложить деньги в завершение строительства дома    4. Обращались к другому застройщику с просьбой достроить их объект    5. Писали заявления в прокуратуру с просьбой проверить компанию-застройщика на «честность»    6. Обращались с письмами к местным и центральным властям
Недобросовестность застройщика	Тернополь, ул. Львовская, 1	- Сомнительная деловая репутация застройщика    - Получена не вся разрешительная документация    - Застройщик одновременно реализовывал много строительных проектов и готовность каждого из них не превышает 50%	1. Нашли данные всех инвесторов дома    2. Объединились в кооператив    3. Проводили массовые акции протеста    4. Возбудили уголовное дело против учредителя компании-застройщика    5. Добились переоформления земельного участка на кооператив    6. Переоформили недострой на кооператив    7. Организовали сбор денег на завершение строительства    8. Оформили всю разрешительную документацию на строительство    9. Достраивают свой дом самостоятельно

 

Примеры замораживания строек

Город	Объект	Компания-застройщик	Кол-во квартир	Сколько квартир продано	Начало строительства	Год «заморозки»	Степень готовности	Причина остановки строительства
Киев	ЖК «Три богатыря», ул. Борщаговская, 182-б	«Киевреконструкция»	280	около 200	2006	2008	Около 90%	Недобросовестность застройщика
Киев	ЖК на Харьковском шоссе, 19	«УкрИнвестбуд»	более 400	около 400	2006	Строительство ведется слабыми темпами	более 80%	Недобросовестность застройщика
Запорожье	ЖК «Тихий центр», ул. Грязнова	«Константа»	339	около 100	2007	2008	15%	Банкротство застройщика
Харьков	ЖК на ул. Родниковая, 11	«Молодежный ЖСК «Интернационалист-1»	около 300	более 100	2006	2008	10%	Конфликт учредителей
Днепропетровск	ЖК на ул. Кавалерийской, 9, секция 6	Проектно-строительная фирма «Домострой»	более 50	30	2006	2009	более 80%	Недобросовестность застройщика

 

Как минимизировать риски и защитить права инвестора

Прежде чем покупать строящуюся квартиру, нужно:

1. Изучить репутацию застройщика: исследовать в Интернете форумы и ленты новостей

2. Проверить, есть ли у него разрешения на строительство (сделать это можно тут)

3.Поинтересоваться, не втянут ли застройщик в судебные тяжбы (сделать это можно тут: reyestr.court.gov.ua)

4. Расспросить о схемах финансирования строительства, законные схемы две: фонд финансирования строительства и покупка целевых облигаций

5. Убедиться, что в своих договорах застройщик четко указывает срок сдачи объекта в эксплуатацию и свою ответственность за его затягивание

6. Найти в договорах пункт, который запрещает застройщику повышать стоимость кв. м в одностороннем порядке до сдачи объекта в эксплуатацию

7. Проверить, соответствует ли строительный адрес объекта, указанный в договорах, фактическому – иначе можно купить квартиру в несуществующем объекте.

Если строительство остановилось

1.    Необходимо разобраться в причинах – отправить письменный запрос застройщику.

2.    Если застройщик игнорирует запрос – подать иск в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги

3.    Проверить статус застройщика в Едином реестре юридических лиц и физлиц – предпринимателей

4.    Если в отношении компании начата процедура банкротства – подать иск в суд с требованием признать права собственности на имущественные права

5.    Обратиться в правоохранительные органы, чтобы они проверили «честность» застройщика

6.    Объединиться с другими пострадавшими в кооператив и переписать незавершенное строительство на него

7.    Найти инвесторов и достроить дом самостоятельно

Информация о материале

Опубликовано: 23 октября 2012

«На днях пробиралась через центр Киева по пробкам. Вижу, что уже опаздываю на работу, а движение почти остановилось. Припарковала машину и побежала к ближайшей станции метро — так однозначно быстрее. В обед вернулась за автомобилем, и уже хотела ехать, как дорогу мне преградил парковщик. Говорит, стоянка здесь платная, с вас 40 гривен. Но когда я оставляла машину, ко мне никто не подходил, кроме того, слышала, что теперь парковку оплачивают через паркоматы! Парень показал на свой кассовый аппарат, который выдает чеки, мол, чем вам не „паркомат"? Потом, правда, предложил, чтобы я дала ему 40 гривен, а он сходит к настоящему паркомату на другой стороне улицы, заплатит деньги и принесет чек. Я сказала, что не собираюсь давать ему деньги, а он встал перед машиной — и все. Уже хотела заплатить, но, оказалось, что в спешке забыла на работе кошелек! Пришлось звонить подруге — она приехала только минут через двадцать, когда я уже чуть не плакала. Такая вот история. А теперь мне все говорят, что парковщик не имел права преграждать мне дорогу. Правда ли это? И что же мне, слабой женщине, в таких случаях делать? Не драться же с парковщиками?»

Алла, Киев

 — В «Правилах парковки», утвержденных Кабинетом министров три года назад, действительно есть пункт, который дает оператору парковки право с помощью технических средств (шлагбаум, блокиратор) препятствовать выезду транспортного средства в случае неоплаты водителем услуг по ее содержанию, — говорит адвокат Алексей Святогор. — Однако эта норма была позднее отменена в судебном порядке как неконституционная. И решение суда вступило в законную силу. Насколько мне известно, после этого Киевская горгосадминистрация направила правительству предложения, касающиеся внедрения новой системы взысканий за нарушение правил стоянки и несвоевременную оплату парковки. В частности, предлагалось вновь разрешить эвакуацию и блокировку колес машины, заниматься которыми должна специально созданная инспекция. Впрочем, решение по этому вопросу пока не принято. Следовательно, никакого законного права вас задерживать парковщик не имел. Если у организатора парковки (коммунального предприятия «Киевпарксервис») есть к вам претензии, он может удовлетворить их в судебном порядке (правда, мне о таких случаях не известно). Поэтому при возникновении ситуации с блокированием выезда я бы советовал без лишних эмоций пояснить парковщику незаконность его действий, а также пригрозить вызовом милиции с дальнейшей перспективой квалификации его действий как вымогательства. Уверен, что после этого никто дорогу вам преграждать не будет.

Зачастую работники «парксервиса» требуют у водителей оплаты без должных на то оснований. К примеру, в «Правилах парковки» указано, что парковка может считаться платной, если она выделена разметкой (синей линией), знаком «Место для стоянки» с табличкой «Платные услуги», на который изображены монеты номиналом 10, 25, 50 (если на табличке монеты с другим номиналом — она не отвечает ГОСТу). Кроме того, на парковке должен быть установлен паркомат из расчета не менее одного на 20 мест. Если на паркомат приходится больше мест, такая парковка не отвечает правилам, плата за пребывание на ней взиматься не может. Тем более не может оплачиваться парковка, на которой вообще нет паркомата, о чем еще весной этого года однозначно заявил премьер-министр Николай Азаров. Причем вы должны понимать, что паркомат и кассовый аппарат, который висит на шее у парковщика, — это абсолютно разные вещи.

Из личного опыта

Свои рекомендации нашей читательнице решили дать и мы, авторы рубрики «Автосалон». Ведь тема парковки, чего греха таить, давно вышла за рамки правового поля. Начнем с того, что согласно кабминовским «Правилам парковки» водитель обязан оплачивать исключительно услуги по содержанию площадок, причем стоимость этих услуг должна быть экономически обоснованной. Но на практике тарифы нередко устанавливают «с потолка». Создается впечатление, что за счет поборов (а как еще назвать тариф в 10 гривен за час?) водителей просто пытаются заставить отказаться от поездки на автомобиле в центральные районы города. Причем «выбиванием» денег по-прежнему занимаются парковщики, которых, казалось бы, давно «отменили»! Впрочем, наши автолюбители в долгу не остаются: большинство водителей стараются вообще не платить за парковку, благо наказания за неуплату пока не ввели. Нередко это становится причиной конфликтов: парковщики в последнее время начали действовать более настойчиво, а иногда и агрессивно. Как в этой ситуации поступить «слабой женщине»? Мы постарались свести наш жизненный опыт к нескольким советам, позволяющим уйти от конфликта и вместе с тем избежать необоснованных платежей за парковку.

• Как правило, парковщики стараются сразу же получить у водителя деньги, так как сделать это потом намного труднее. А значит, ваша задача — отодвинуть время оплаты «на потом». Дескать, бегу, спешу, через десять минут вернусь и улажу все вопросы. Не нервничайте, ведите себя уверенно и дружелюбно. В половине случаев, парковщик уже все понял и к вам даже не подойдет.
• По возвращении сделайте вид, что никакого разговора между вами не было. Игнорируйте парковщика, садитесь в автомобиль, заводите мотор, начинайте выезжать. Если к вам попытаются приставать с традиционным «оплачиваем парковочку», не стоит вступать в дискуссию и что-либо доказывать. Через приоткрытое окошко уверенно (с начальственными нотками в голосе) заявите нечто вроде: «У меня парковка оплачена по карточке на целый месяц», «За нас заплатила организация, в „Киевпарксервисе" есть наши данные», «Все что положено, уже оплачено» и так далее. Парковщик попытается возразить, мол, он ничего не знает. Вы недовольно бросаете: «Так пойди и узнай», после чего закрываете окно и уезжаете. Ни в коем случае не ждите от парковщика разрешения выехать — он не инспектор ГАИ и не имеет никаких прав. Конечно, вдогонку вас могут обматерить. Но начинать конфликт не станут.

Информация о материале

Опубликовано: 22 октября 2012